Asociado durante mucho tiempo con relucientes edificios de oficinas, comercios y multitudes de trabajadores y turistas, el centro de Chicago podría estar cambiando, en vista de que está trabajando para recuperar parte del bullicio que perdió durante la pandemia del COVID-19.
Las oficinas vacías y los escaparates cerrados han puesto en juego la vitalidad del centro de Chicago. Casi el 18 por ciento del espacio de oficinas del centro de la ciudad estaba desocupado a finales de 2021, según la empresa inmobiliaria comercial CBRE. El cierre de grandes comercios a lo largo de Magnificent Mile, como Macy's y Gap, dejó enormes huecos en el distrito comercial más conocido de la ciudad.
El uso de las oficinas y los hábitos de compra ya estaban cambiando mucho antes de la pandemia, pero empeoraron a causa de los cierres a raíz del COVID-19. Mientras la ciudad intenta salir de la pandemia, el centro de la ciudad se enfrenta a un sinfín de retos: un paisaje de oficinas cambiante en el Loop, un declive de la actividad comercial a lo largo de Magnificent Mile, la preocupación por la delincuencia.
Según los expertos inmobiliarios, los investigadores y los grupos de vecinos, para hacer frente a estos retos se necesitarán cambios que remodelen el centro de la ciudad. Los antiguos edificios de oficinas podrían convertirse en viviendas. Michigan Avenue no se limitará a ventas por menudeo, sino que ofrecerá más opciones experienciales. Los negocios locales podrían tener más oportunidades de expandirse en el centro.
Como muestra de este cambio, Hubbard Street Dance Chicago se trasladó recientemente a una antigua tienda de Adidas en la cuarta planta de Water Tower Place. Adidas se encuentra ahora en otro punto del centro comercial.
El director ejecutivo de Hubbard Street, David McDermott, considera que las boutiques del barrio, las universidades, los hospitales, las instituciones culturales y la playa cercana son anclas que lo mantendrán con a flote.
"Creo que seguiremos viendo una diversificación de arrendatarios a lo largo de North Michigan Avenue", dijo. "Y estamos contentos de estar a la vanguardia de eso".
Para conseguirlo será necesario atraer a la gente al centro de la ciudad. Antes de la variante ómicron, el tráfico peatonal había aumentado, pero ahora, con menos trabajadores de oficina y en medio de la creciente preocupación por la delincuencia, los empresarios, los propietarios de tiendas y los arrendadores están estudiando opciones creativas para atraer a la gente.
A los expertos inmobiliarios y a los propietarios no les preocupa que las empresas abandonen el núcleo urbano, pero, a medida que la necesidad de espacio para oficinas cambia, también lo hace la perspectiva del centro. Fulton Market, que en un momento dado parecía sobredimensionado, ahora es muy solicitado gracias a sus edificios más nuevos y con más servicios, según el vicepresidente de CBRE, Todd Lippman. Sin embargo, los edificios anticuados del corazón de Loop tienen dificultades.
"Noto mucha presión sobre esos edificios, y no sé si todos terminarán bien", dijo. "Sí creo que habrá readaptación".
El desalojo de oficinas a finales de 2021 en el distrito central de negocios, que incluye las zonas de Loop, Fulton Market y River North, bajó ligeramente por primera vez durante la pandemia, según CBRE. Había más espacio disponible para subarrendar que en cualquiera de los dos años anteriores, pero el crecimiento del espacio subarrendado se estaba ralentizando, dijo la firma.
Las empresas quieren espacio en los nuevos edificios de oficinas, con muchas comodidades para atraer trabajadores, como cafeterías, espacios de entretenimiento o gimnasios, dijo Jack O'Brien, director de The Telos Group, empresa de servicios inmobiliarios con sede en Chicago. Aunque muchas renovaciones habían empezado antes de la pandemia, algunas se ajustaron para enfatizar los entornos exteriores. Eso incluye la antigua oficina de correos, en donde se colocaron asientos adicionales en una plataforma en el techo.
En el caso de los edificios de oficinas más antiguos y menos atractivos, su remodelación a viviendas podría ser un camino factible.
Esta es una de las opciones que se están considerando para el histórico edificio de oficinas de 36 W. Randolph St.. Con poco espacio para añadir servicios y teniendo en cuenta el carácter histórico del edificio, su remodelación a pequeños departamentos, viviendas compartidas o un hotel sería lo más eficiente, dijo Steven DeGraff, quien forma parte del grupo propietario del edificio.
La renta que el edificio podría generar de un arrendatario de oficinas no justificaría los costos de construcción de su remodelación, dijo.
"Hay mucha necesidad de viviendas, y eso continúa", dijo DeGraff. "Y en cuanto a la ubicación, está justo en el distrito central de negocios, [donde] todavía no hay una gran cantidad de departamentos. Así que es realmente el mercado quien lo dicta".
El cambio hacia que fueran viviendas había comenzado antes de la pandemia. El porcentaje de espacio en el distrito central de negocios de Chicago dedicado a oficinas se redujo del 79 por ciento en 2011 a algo menos del 75 por ciento en 2021, mientras que la vivienda multifamiliar creció del 9 al 16 por ciento, según datos de CoStar.
Mientras tanto, el centro de Chicago creció más rápido que cualquiera de las otras grandes áreas metropolitanas del país entre 1980 y 2018, pasando de poco más de 18,000 residentes a más de 110,000, según un informe de 2020 de Brookings Institution.
Con las nuevas viviendas llega la demanda de servicios para los residentes, como guarderías, escuelas y gimnasios. Estos servicios también pueden servir para dar un nuevo uso a los antiguos edificios de oficinas, según Tracy Loh, miembro de Brookings Institution y coautor de un informe sobre la recuperación del centro de la ciudad tras la pandemia del año pasado.
Las remodelaciones vienen acompañadas de advertencias. Es probable que los edificios residenciales generen menos ingresos fiscales que un espacio comercial, dijo Loh. Y la construcción podría ser un reto: por ejemplo, algunos edificios antiguos carecen de baños en cada piso, dijo Michael Edwards, presidente y CEO de Chicago Loop Alliance.
Aun así, Edwards considera que las remodelaciones son una opción viable para el centro de la ciudad. Loop Alliance aboga por una financiación alternativa, como los créditos fiscales, para ayudar a que tengan éxito.
Como los arrendatarios de oficinas buscan edificios con comodidades, los propietarios tienen un gran incentivo para llenar las vacantes dejadas por la pandemia en comercios y restaurantes, especialmente cuando intentan que los trabajadores se animen a volver, dijo John Vance, director de Stone Real Estate.
Había 208 escaparates más vacíos en Loop a mediados de 2021 que en 2019, según un informe de Stone Real Estate. Los restaurantes representaban el 44 por ciento de los nuevos espacios vacíos y las tiendas de ropa representaban el 16 por ciento.
Eso podría dar a las empresas locales una oportunidad para expandirse, al igual que las pequeñas empresas se expandieron después de la crisis financiera de 2008, cuando las grandes cadenas fueron más cautelosas, dijo Greg Kirsch, director gerente ejecutivo y líder minorista del Medio Oeste para Cushman & Wakefield.
"El dinero es barato, es fácil conseguir un préstamo y hay empresarios que quieren atreverse", dijo.
Willis Tower, donde alrededor del 85 por ciento del espacio de oficinas está alquilado, ya estaba planeando centrarse en negocios "exclusivamente de Chicago", con una reurbanización que comenzó en 2017 y agregó 300,000 pies cuadrados de espacio comercial, junto con otras nuevas comodidades, dijo David Moore, vicepresidente senior y director de cartera de EQ Office, empresa propietaria del edificio.
Eso incluyó marcas nacionales como Shake Shack, Sweetgreen y Starbucks, pero también nombres locales como Rick Bayless' Tortazo, Lettuce Entertain You's Sushi-san, Do-Rite Donuts & Chicken y, pronto, Kindling, un nuevo restaurante de Fifty/50 Restaurant Group. Gran parte del arrendamiento tuvo lugar antes de la pandemia, pero el interés se ha mantenido en todo momento, dijo.
Antes de la pandemia, Fifty/50 había estado analizando, junto a los propietarios de la Torre Willis, la apertura de un lugar de desayunos en el rascacielos, pero los planes se estancaron hasta el otoño de 2020, cuando los propietarios del edificio volvieron a presentarse con una propuesta de un restaurante de servicio completo con una terraza al aire libre, dijo el copropietario Scott Weiner.
Weiner cree que el interés que tienen los propietarios de edificios del centro en conceptos locales es anterior a la pandemia, señalando a salones de comida como Revival, y dijo que cree que el vecindario tiene "oportunidades increíbles", incluso con la incertidumbre de cómo la pandemia afectará el tráfico peatonal.
"Incluso cuando Willis está ocupado en un 20 por ciento, sigue teniendo más gente que la mayoría de los edificios de Chicago, y hay que considerar la multitud del fin de semana", dijo.
Aun así, los propietarios y los posibles arrendatarios de comercios o restaurantes van a tener que ser creativos siempre que el trabajo híbrido y a distancia pueda afectar la clientela, dijo Vance. Eso podría significar basar las rentas en un porcentaje de las ventas de un minorista en lugar de en una tarifa plana, dijo.
En otros lugares de Loop, Edwards cree que hay un futuro para el comercio minorista que se centra en la experiencia de los compradores. Esto podría ir de la mano de un cambio hacia que haya más edificios residenciales, puesto que una población creciente en el centro significaría que habría más residentes que frecuentaran distintos tipos de tiendas, dijo.
"Cuando todos trabajábamos en el centro, nos quedábamos en nuestro vecindario porque estábamos cansados de ir al centro", dijo Edwards. "Ahora todo el mundo está en su vecindario, en su casa, en su calle, así que el centro se está convirtiendo en un destino mucho más importante durante el fin de semana".
Sin embargo, la percepción de la delincuencia en el centro de la ciudad ha sido un obstáculo.
En las tres primeras semanas del año, se registraron 600 denuncias de delitos, entre ellos asaltos, robos de vehículos y delitos violentos, en los distritos policiales que incluyen el centro de la ciudad y otros vecindarios circundantes, según datos preliminares de la policía de Chicago. Esta cifra es superior a las 412 de las primeras semanas de 2020.
The Loop Alliance ha tenido durante mucho tiempo patrullas de seguridad en State Street durante el día; en los últimos meses, contrató seguridad sin armas para que caminaran por la zona después de las 11 p.m. Eso fue en parte en respuesta a las quejas de que los restaurantes y bares estaban teniendo dificultades para contratar empleados que no se sentían cómodos caminando hacia o desde el trabajo a altas horas de la noche, dijo Edwards.
"El centro de la ciudad no puede tener éxito sino hasta que podamos restaurar la confianza de los clientes en su experiencia cuando vienen al centro y que pueda ser predecible", dijo. "Y, ahora mismo, no es tan predecible como nos gustaría que fuera, tanto por el lado de la pandemia como por el lado de la confianza del consumidor, que busca sentirse seguro", dijo.
A unas pocas manzanas al norte, en Michigan Avenue, la lucha contra la delincuencia, como los asaltos con violencia y los robos de vehículos, es una de las principales prioridades de Magnificent Mile Association, según Kimberly Bares, su presidenta y directora general. Muchos comercios de la zona han contratado seguridad privada, dijo.
Un nuevo distrito fiscal especial sobre las propiedades de la zona destinará alrededor del 70 por ciento de los fondos recaudados a medidas de seguridad, como a tener "embajadores" que recorran la avenida y cámaras de vigilancia, explicó.
La asociación también insta a que las condenas y el enjuiciamiento de los delincuentes reincidentes se vuelvan más estrictos, dijo Bares.
Hubo señales positivas para North Michigan Avenue en diciembre. Los contadores de tráfico de la manzana 400 registraron más peatones que en el mismo mes anterior a la pandemia, según Magnificent Mile Association.
Sin embargo, el distrito comercial de alto nivel está lidiando con un cambio en la forma de comprar de las personas, que se vio exacerbado por la pandemia y que ha dejado grandes vacantes en el centro comercial Water Tower Place y en otros lugares de la calle. Un grupo organizado por Urban Land Institute, en colaboración con la ciudad y Magnificent Mile Association, se propuso estudiar soluciones para esa ruta.
"Las compras y el comercio minorista han cambiado", dijo Swasti Shah, directora de participación comunitaria de ULI Chicago. "No se puede depender solo de las grandes marcas comerciales y de las tiendas emblemáticas".
Entre las recomendaciones del grupo se encuentra la de crear más lugares en los que la gente pueda reunirse, así como centrarse en experiencias para la misma, como la Experiencia Dr. Seuss en Water Tower Place o la Experiencia The Office en The Shops at North Bridge. Se podría mejorar la accesibilidad a destinos turísticos como el Navy Pier. Centrarse en los minoristas locales podría dar a la gente una razón para visitarlos, dijo Shah.
ULI también está convocando un grupo para estudiar LaSalle Street en Loop.
Según Bares, es probable que el comercio minorista siempre esté presente en Michigan Avenue, pero las experiencias también podrían formar parte del futuro de la avenida. Además de las nuevas propuestas, como las experiencias de The Office y Dr. Seuss, señaló las tiendas existentes, como Eataly o Starbucks Roastery, que ofrecen comida.
Magnificent Mile Association también está considerando más festivales y eventos, como los de Meet Me On the Mile en 2021 que cerraron partes de la calle al tráfico vehicular.
"En una época en la que podemos comprar casi todo lo que queramos por internet, lo que no podemos comprar por internet es la experiencia", dijo Bares. "Y, en la medida en que alguien pueda combinar el mejor producto o servicio con la experiencia, será el ganador en este nuevo mercado".
Ese cambio de enfoque está en consonancia con el reciente traslado de Hubbard Street Dance a Water Tower.
McDermott dijo que se acercó al propietario de Water Tower para mudarse al espacio después de que el estudio de danza vendiera su edificio en 2019. Se sintió atraído por el sitio después de ver en las cercanías a otros arrendatarios "experimentales" y centrados en las artes, así como por la accesibilidad del centro comercial al público, dijo.
"¿Cómo podemos compartir Hubbard Street con más gente, compartir el arte de clase mundial con más gente?", dijo. "No lo veo como un centro comercial. Solo pienso en él como un lugar para mostrar nuestro arte".
